۱ ) اسناد مجعوله یا مزوّره را ثبت کند
ثبت در لغت به معنی قرار دادن، پابرجا کردن، یادداشت کردن، نوشتن آمده است. در اینجا نیز به معنی نوشتن و تحریر اسناد در دفاتر ثبت میباشد.
برای تحقق این بزه اولاً باید مرتکب ، عمل ثبت را بر روی یک سند رسمی انجام دهد. ثانیاًً سندی را که اقدام به ثبت آن می کند باید سند مجعول یا مزوره باشد نه سند دیگر، پس هرگاه سردفتر سندی را که به واسطه تقصیر و یا غفلت مسئول دفتر دیگر از اعتبار افتاده باشد (ماده ۶۸ قانون ثبت) ثبت نماید مشمول این ماده نخواهد بود. زیرا سندی که به واسطه غفلت مسئول دفتر فاقد اعتبار شده را نمی توان سند مجعوله یا مزوره تلقی کرد. چرا که سردفتر مسئولیتی در آن نداشته است بلکه به طور غیر عمد مرتکب چنین عملی شده است. به نظر میرسد منظور قانونگذار از اسناد مجعوله، اسناد رسمی هستند که مطابق قانون به ثبت رسیده باشند. اما جعلیت تمام و یا قسمتی از محتویات یا امضائی از امضاهای آن در دادگاه ثابت شده باشد و این را از ماده ۷۰ قانون ثبت می توان فهمید.
بنابرین سردفتری که اقدام به ثبت سند مجعولی می کند نه در سند موجود خدشه ای وارد میکند و تغییراتی در مطالب آن ایجاد میکند و نه اینکه حقیقت موجود در سند را تحریف میکند، بلکه حقیقت شده در یک سند را که به واسطه آن، سندی که از اعتبار و اثر قانونی افتاده است به آن اعتبار می بخشد و با ثبت کردن چنین سندی مسئول دفتر حقیقتی را قلب می کند. زیرا حقیقت این بوده که سند از اعتبار افتاده (در واقع جعل شده) ولی مسئول دفتر با ثبت آن سند حقیقت موجود را قلب نموده است.
در عمل ما باید کمتر شاهد ارتکاب چنین بزهی از سوی سردفتر اسناد رسمی باشیم زیرا؛ محاکم دادگستری وقتی رأی بر بی اعتباری سند رسمی صادر میکنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام میکنند تا سازمان مذکور ابطال سند مذکور را به اداره تابع خود اعلام نماید.
(ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران). در عمل محاکم دادگستری پس از صدور رأی، آن را به اداره ای که ملک در آن واقع شده اعلام میکنند و اداره مذکور نیز به ناچار باید با ثبت استان و ثبت استان نیز با سازمان مکاتبه می کند و این موجب اطاله وقت متقاضی میگردد. پس از اعلام سازمان ثبت اسناد، سندی را که از اعتبار افتاده در دفتر املاک و ستون ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی منعکس خواهد شد.
و از طرفی چون، مسئول دفتر به هنگام ثبت سند مکلف است، از اداره ثبت استعلام به عمل آورد.[۲۶] نتیجتاً: با توجه به مطالب فوق مسئول دفتر به هنگام ثبت سند از اسناد مجعوله و مزوره آگاه خواهد بود و چنانچه اقدام به ثبت چنین اسنادی نماید قابل مجازات خواهد بود.
در مورد کارکنان ثبت اسناد نیز باید گفت، چنانچه اسناد مجعوله که توسط مسئول دفتر، دفترخانه به ثبت رسیده و خلاصه معامله آن به اداره ثبت اسناد ارسال شده و مسئول دفتر املاک با علم به مجعول بودن سند، آن را ثبت نماید مشمول حکم ماده خواهد بود زیرا انتقال ملک و معاملات بعدی با توجه به اعلامی دفتر املاک به دفترخانه صورت میگیرد.
مشکلی که اخیراًً ما در پاره ای از استانها با آن مواجه شده ایم این است که اسناد پس از ثبت باید وارد اطلاعات جامع املاک شود و ثبت رایانه می شود، حال چنانچه متصدی مربوطه که جزئی از اجزاء ثبت اسناد محسوب می شود اسناد مجعوله یا مزوره را با علم به جعل بودن آن ثبت رایانه نماید مشمول حکم این ماده خواهد بود یا خیر ؟
از آنجایی که پاسخ استعلام دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند، در این استانها با توجه به اطلاعات جامع املاک تهیه و به دفترخانه ارسال میگردد و ثبت سند مجعول در رایانه باعث ضرر رساندن به اشخاص (خریدار) خواهد بود و از طرفی؛ قانونگذار فقط به ثبت اسناد مجعوله یا مزوره اشاره کردهاست و اشاره ای به این نکرده که ثبت دفتر شود یا ثبت رایانه، بنابرین به نظر ما ثبت اسناد مجعوله در رایانه نیز مشمول حکم خواهد بود.
۲) سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون حضور داشته باشند ثبت نمایند
قانونگذار برای جلوگیری از هر گونه سوء استفاده احتمالی مسئول دفتر ، حضور اشخاصی را به هنگام ثبت سند ضروری و لازم میداند و طی مواد مختلف متذکر آن شده است. از آن جمله می توان به حضور :
۱) طرفین معامله (متعاملین) یا وکلای آن ها یا طرفی که تعهد میکند. (ماده ۵۰ و ۶۳ قانون ثبت ) ؛
۲) شهود معروف و متعهد در صورت تردید در هویت متعاملین (ماده ۵۰ قانون مذکور ) ؛
۳) معتمد و معرفین و یا مطلع با سواد برای شخصی که کور یا کر یا گنگ یا بی سواد است (ماده ۶۴ قانون مذکور)؛
۴) مدعی العموم یا نماینده وی و یا امین صلح و نیز مترجم رسمی در صورت نیاز (مادتین ۵۴ و ۶۱ قانون مذکور) و نیز ماده ۷ الی ۱۲ آئین نامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق مصوب ۱۷/۷/۱۳۱۰ ، اشاره کرد.
برابر ماده ۶۳ قانون ثبت اسناد، متعاملین یا وکلای آن ها باید به هنگام ثبت سند در دفترخانه حاضر شده و مطابقت ثبت سند را با اصل سند با مسئول دفتر تصدیق نمایند. (این موضوع با نوشتن عبارت «ثبت با سند برابر است» محقق می شود).
مسئول دفتر طبق ماده ۵۰ قانون ثبت مکلف است، قبلاً هویت متعاملین یا متعهد را احراز نماید و چنانچه در هویت آن ها تردید داشته باشد دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هویت آن ها را تصدیق نماید.
در این جا لازم است؛ این ماده را مورد نقد و بررسی قرار دهیم و مطالعه تطبیقی با قانون دفاتر رسمی ژاپن داشته باشیم؛ مسئول دفتر در صورت تردید در هویت متعاملین یا طرف تعهد، مکلف است، دو نفر از اشخاص معروف و معتمد را بخواهد که حضوراً هویت متعامل یا متعاملین را تصدیق نماید؛ مشکل اینجا است که مسئول دفتر چگونه معروف و معتمد بودن آن ها را باید احراز کند؟!
در عمل؛ به ویژه در شهرهای بزرگ، اشخاص به عنوان معتمد و معروف در دفترخانه حاضر میشوند و هویت متعاملین را تصدیق میکنند بدون آنکه متعامل یا متعاملین را بشناسد.
رأی صادره مؤید این مطلب است :
شماره دادنامه ۴۷۹ – ۳۰/۹/۱۳۷۳ – کلاسه پرونده ۱۲/۷۳ – ۱۳۳ مربع رسیدگی : شعبه ۱۳ دادگاه عمومی قم :
۱) آقای مجید … فرزند محمد به اتهام استفاده از سند مجعول و خیانت در امانت، ۲) احمد … فرزند حسین، ۳) محمدرضا … فرزند حسین سردفتر و کارمند دفترخانه اسناد رسمی شماره ۲ به شرکت در جعل رسمی، ۴) عزیز اله … ، ۵) محسن … به معاونت در استفاده از سند مجعول تحت تعقیب قرار گرفته اند که در خصوص اتهام، متهمین ردیف ۱ – ۲ – ۳ با توجه به شکات و وکیل مدافع آنان اقرار و اعتراف متهم ردیف اول مبنی بر اخذ وام با سند متعلق به شکات بدون اطلاع آنان، دو سری وکالتنامه مجعول به شماره های …، …. صورت مجلس بازرسی دفترخانه و نظریه اداره ثبت اسناد و املاک قم، سایر قرائن و امارات موجود در پرونده جرم محرز و مسلم است، مستند به مواد ۲۸ – ۱۱۹ از قانون تعزیرات اسلامی ۱۴ آئین دادرسی کیفری و ۲۵ از قانون مارالذکر و بند دوم ماده ۱۰۰ از قانون ثبت اسناد و ۴۶ مجازات اسلامی متهم ردیف اول مجید و ردیف ۲ و ۳ احمد …. و محمدرضا …. هرکدام به یک سال حبس محکوم میگردند …. »